¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?

Casi todas las autonomías ofrecen algún beneficio fiscal en el impuesto sobre transmisiones onerosas

La compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes en la vida de cualquier persona. Además, esta adquisición está rodeada de una serie de gastos adicionales al pago del bien inmobiliario, entre los que destacan los diversos impuestos.

«La compraventa de una vivienda está sujeta a una variedad de tributos que difieren si se es comprador o se es vendedor. Tampoco son los mismos si se trata de un bien inmobiliario de primera mano o primera entrega o de uno de segunda mano», aclara Albert Folguera, coordinador del Grupo de Expertos en Impuestos Indirectos de la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF). «Hay mucha casuística, pero sí que se pueden establecer unos criterios generales y comunes», añade.

Dichos criterios son los siguientes:

1. Comprador de una vivienda de primera mano o de primera entrega. Ha de hacer frente a dos impuestos al adquirir el inmueble:

-Impuesto sobre el valor añadido (IVA). Se aplica el tipo reducido del 10% al precio de venta.

-Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD). En este caso, el comprador abona la segunda modalidad, el AJD. Los tipos de este gravamen dependen de cada comunidad autónoma al tratarse de un impuesto cedido. La base imponible es el precio de venta.

2. Comprador de una vivienda de segunda mano: en esta ocasión cambia el impuesto. Ha de abonar el ITP y AJD solo en la modalidad de impuesto sobre transmisiones onerosas (TPO). Los tipos de este dependen, asimismo, de la comunidad autónoma donde se localiza el inmueble.

3. Vendedor de una vivienda de primera entrega. Es lo que se llama promotor. Tanto si se trata de una sociedad como de una persona jurídica o de una persona física, ha de hacerse cargo del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. Este gravamen toma como base el valor catastral del suelo por los años en que ha permanecido en poder del vendedor. De acuerdo con los baremos establecidos por cada ayuntamiento, se aplica el tipo impositivo a la operación resultante.

-Si el vendedor es una persona jurídica ha de abonar también el impuesto sobre sociedades. Si el vendedor es una persona física tiene que hacer frente al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

4. Vendedor persona física de una vivienda de segunda mano. Un particular que vende un inmueble ya usado también tiene que pagar la plusvalía municipal y tributar en el IRPF. En este segundo impuesto existen dos exenciones de carácter estatal:

-Si el transmisor vende su vivienda habitual y es mayor de 65 años no debe tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida.

-Si el transmisor vende su vivienda habitual y es menor de 65 años solamente deberá tributar si la ganancia patrimonial obtenida no la reinvierte en otra vivienda habitual.

5. Vendedor persona jurídica de una vivienda de segunda mano. En este caso, además de pagar la plusvalía municipal, hay que tributar el impuesto sobre sociedades.

Tipos por comunidades autónomas

Folguera asegura que «en la actualidad existe una gran disparidad de tipos impositivos en TPO según la comunidad autónoma, lo que genera diferencias de hasta cuatro o cinco puntos dependiendo de dónde se compre la vivienda».

Según el estudio ‘Panorama de la fiscalidad autonómica y foral 2021’ del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas (CGE), el tipo de TPO que se aplicaba hasta hace poco en la mayor parte de las autonomías era del 7%. En la actualidad solo aplican este tipo La Rioja y País Vasco. El más bajo lo tienen la Comunidad de Madrid y Navarra con el 6%, seguidas de Canarias con el 6,5%.

Los tipos más altos los tienen la Región de Murcia, el 8%; Castilla-La Mancha, el 9%, y Cantabria, Galicia y la Comunidad Valenciana con el 10%. En Andalucía, Aragón, Asturias y Castilla y León aplican tarifas con varios tramos que, partiendo del 8%, llegan hasta el 10%. En Baleares y Extremadura las tarifas van del 8% al 11% y Cataluña tiene dos tipos: 10% y 11%.

En lo que se refiere al AJD, el tipo más bajo para documentos notariales en territorio común es el 0,75%, que se aplica en Canarias y en la Comunidad de Madrid. En País Vasco y Navarra es el 0,5%. El 1% ya solo lo aplica La Rioja. El 1,2% es el tipo en Asturias, mientras que en Andalucía, Aragón, Baleares, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Extremadura, Galicia, Región de Murcia y Comunidad Valenciana es el 1,5%.

Beneficios fiscales por comunidades autónomas

El estudio del REAF-CGE recoge, asimismo, la multitud de beneficios fiscales aprobados recientemente en muchas comunidades autónomas para la adquisición de vivienda habitual por colectivos como jóvenes, familias numerosas o personas discapacitadas.

Estos son los principales beneficios fiscales vigentes actualmente en las comunidades autónomas en lo que respecta al TPO:

Andalucía. Existen tres tipos impositivos según la cantidad invertida. El más reducido, el 7%, se aplica a la compra de vivienda por un precio inferior a los 130.000 euros.

Aragón. En esta autonomía está vigente una bonificación del 50% sobre la cuota tributaria cuando los compradores de vivienda habitual son familia numerosa. Hay también un tipo reducido del 3% para compras de inmuebles que cumplan como los demás requisitos, en apartados: aplicable la exención inmobiliaria de terrenos rústicos; que el adquirente sea sujeto pasivo del IVA, y que no haya renunciado a la exención del artículo 20.2 del IVA cuando esta sea posible.

Asturias. Se aplica un 3% para las segundas o ulteriores transmisiones de viviendas de protección pública (VPP).

Baleares. El tipo más reducido del 5% existe para la compra de viviendas con un valor igual o inferior a 200.000 euros.

Canarias. El tipo es del 0% por la constitución de una opción de compra de bienes inmuebles que vayan a ser vivienda habitual. Hay una bonificación del 20% de la cuota resultante de aplicar el tipo del 5% por la adquisición de vivienda habitual, siempre que el precio no exceda los 150.000 euros y se trate de la primera vivienda habitual. Los requisitos son:

-Que el o los contribuyentes tengan en la fecha del devengo del impuesto menos de 35 años cumplidos y que la suma de las bases imponibles en el IRPF no exceda los 24.000 euros, una cantidad que deberá incrementarse en 6.000 euros por cada persona por la que el contribuyente tenga derecho a aplicar el mínimo familiar, excluido él mismo.

-Que el contribuyente sea una mujer víctima de violencia de género, considerando como tales a aquellas que cuenten con una orden de protección en vigor o una sentencia judicial firme.

Cantabria. Cuenta con un tipo más reducido, del 5%, para transmisiones de viviendas y promesas u opciones de compra sobre las mismas siempre que se reúna alguno de los siguientes requisitos o circunstancias:

-Tener la consideración de titular de familia numerosa o cónyuge del mismo o de familia monoparental.

-Tener una minusvalía física, psíquica o sensorial con un grado de disminución igual o superior al 33% e inferior al 65%.

-Tener, en la fecha de adquisición del bien inmueble, menos de 30 años cumplidos.

-Si la adquisición se realiza con cargo a la sociedad de gananciales y uno de los cónyuges es menor de 30 años y el otro no, se aplica el tipo del 7,5%.

Castilla y León. Se aplica el tipo del 4% en las transmisiones de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual en los casos siguientes:

-El adquirente es titular de una familia numerosa.

-El adquirente, o cualquiera de los miembros de su unidad familiar, tiene la consideración de persona con discapacidad en grado igual o superior al 65%.

-Todos los adquirentes tienen menos de 36 años en la fecha de devengo del impuesto.

-En las transmisiones de viviendas protegidas según la normativa de la comunidad autónoma o calificadas por cualquier otra normativa como vivienda de protección pública.

Castilla-La Mancha. Hay un tipo del 6% cuando el precio de la vivienda no excede los 180.000 euros.

Cataluña. Se aplica el tipo del 7% en caso de transmisión de viviendas de protección oficial (VPO). El más reducido, del 5%, se contempla para la adquisición de vivienda habitual de una familia numerosa, así como para personas con discapacidad, siempre que la suma de las bases imponibles correspondientes a los miembros de la unidad familiar en la última declaración del IRPF no exceda los 30.000 euros. Asimismo, se aplica el 5% a la transmisión de un inmueble que deba constituir la vivienda habitual del sujeto pasivo si en la fecha de devengo del impuesto este tiene 32 años o menos, siempre que la base imponible menos el mínimo personal y familiar en su última declaración del IRPF no exceda de los 30.000 euros. También existe este tipo para las familias monoparentales.

Extremadura. Se contempla el tipo más bajo del 4% para las transmisiones de VPO con precio máximo legal, que no hayan perdido esta calificación y no gocen de la exención prevista en la normativa estatal. El tipo del 7% es para las transmisiones de inmuebles que vayan a destinarse a la vivienda habitual del contribuyente si:

-El valor real de la vivienda no supera los 122.000 euros.

-La suma de las partes general y del ahorro de la base imponible del contribuyente no es superior a 19.000 euros en la declaración individual o a 24.000 euros en la declaración conjunta. Además, las rentas anuales de todos los miembros de la familia que vayan a habitar la vivienda no pueden exceder los 30.000 euros anuales, incrementadas en 3.000 euros por cada hijo que conviva con el comprador.

Está vigente una bonificación del 20% de la cuota para la adquisición de vivienda habitual cuando en la transmisión se hubiera aplicado el tipo del 7%. Para ello, deben concurrir alguna de las siguientes circunstancias:

-El contribuyente debe de tener menos de 35 años en la fecha del devengo del impuesto. En caso de matrimonio o de pareja de hecho, este requisito deberá cumplirlo, al menos, uno de los cónyuges o un miembro de la pareja de hecho.

-La familia debe tener la condición de numerosa en la fecha de la adquisición.

-El contribuyente debe padecer una discapacidad física, psíquica o sensorial y tener una minusvalía declarada igual o superior al 65%. En caso de matrimonio o de pareja de hecho, basta con que cumpla este requisito, al menos, uno de los cónyuges o un miembro de la pareja de hecho.

Galicia. Se aplica el tipo del 3% en las siguientes transmisiones de inmuebles que vayan a constituir la vivienda habitual del contribuyente:

-Si es adquirido por una persona discapacitada con minusvalía física, psíquica o sensorial con un grado igual o superior al 65%. Si la vivienda es adquirida por varias personas, el tipo se aplicará exclusivamente a la parte proporcional que corresponda al contribuyente discapacitado.

-Si el comprador es miembro de una familia numerosa y destina el inmueble adquirido a su vivienda habitual y a la de su familia. Además, la suma del patrimonio de todos los miembros de la familia no puede superar los 400.000 euros, más 50.000 euros adicionales por cada miembro superior al mínimo para obtener la condición de familia numerosa.

-Si el comprador tiene menos de 36 años. En este caso, la suma del patrimonio de todos los miembros de la unidad familiar no puede superar los 200.000 euros, más 30.000 euros adicionales por cada miembro de la unidad familiar que exceda del primero.

En Galicia existe igualmente un tipo del 6% para la transmisión de viviendas que se encuentren en alguno de los territorios que tengan la consideración de zonas poco pobladas o áreas rurales. El tipo bajará al 5% si, además, se trata de la vivienda habitual del contribuyente y concurren las siguientes circunstancias:

-Que la suma del patrimonio de los adquirentes y, en su caso, de los demás miembros de sus unidades familiares no sobrepase los 200.000 euros, más 30.000 euros adicionales por cada miembro de la unidad familiar que exceda al primero.

-La adquisición de la vivienda deberá documentarse con escritura pública, en la cual se hará constar expresamente la finalidad de destinarla a vivienda habitual.

Comunidad de Madrid. Está vigente un tipo del 4% para las transmisiones de inmuebles que vayan a constituir la vivienda habitual de una familia numerosa cuando se den los siguientes requisitos:

-El inmueble debe constituir la vivienda habitual de la familia numerosa de la que sea titular el sujeto pasivo.

-En el caso de que la anterior vivienda habitual fuera propiedad de alguno de los titulares de la familia, se ha de vender en un plazo no superior a dos años anteriores o posteriores a la compra de la nueva vivienda, salvo en los casos específicos que establece la ley.

Se aplica una bonificación del 10% por la adquisición de la vivienda habitual, siempre que el valor real sea igual o inferior a 250.000 euros y no sea de aplicación el tipo de gravamen del 4%.

Región de Murcia. Aplica el tipo del 3% para las familias numerosas, los jóvenes menores de 35 años y las personas con un grado de discapacidad igual o superior al 65%.

La Rioja. Contempla el tipo del 5% para la compra de VPO, siempre que vayan a constituir la primera vivienda habitual del comprador. Solo podrán aplicar este tipo reducido los contribuyentes cuya base liquidable general no supere los 18.030 euros en tributación individual o los 30.050 euros en conjunta, siempre que la base liquidable del ahorro no exceda los 1.800 euros. Asimismo, se aplica el 5% a las adquisiciones que vayan a constituir la primera vivienda habitual de los jóvenes menores de 36 años. Solo podrán aplicar este tipo reducido los contribuyentes cuya base liquidable general no supere los 18.030 euros en tributación individual o los 30.050 euros en conjunta y siempre que la base liquidable del ahorro no exceda de 1.800 euros. Si la vivienda está situada en un pequeño municipio, el tipo aplicable será del 3% para los jóvenes menores de 36 años. Las familias numerosas también se pueden beneficiar del tipo del 5%.

Comunidad Valenciana. Se aplica el tipo del 4% en las compras de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual de una familia numerosa o monoparental. Para ello, la suma de la base liquidable general y de la del ahorro del IRPF del comprador y de todas las personas que vayan a cohabitar correspondiente al periodo impositivo anterior a la compra no exceda los 45.000 euros.

Igualmente, se aplica el 4% en las adquisiciones de una persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65%, o psíquica, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%, por la parte del bien que adquiera.

País Vasco. Está vigente un tipo del 2,5% para viviendas con superficie construida igual o inferior a 120 metros cuadrados (o 96 metros cuadrados útiles en el territorio de Guipúzcoa). También se aplica el 2,5% a adquisiciones de viviendas unifamiliares con superficie construida igual o inferior a 120 metros cuadrados (o 96 metros cuadrados útiles en Guipúzcoa) y una superficie de parcela igual o inferior a 300 metros cuadrados, siempre que se cumplan determinados requisitos.

Navarra. Se aplica el tipo más bajo del 5% cuando se trata de viviendas, si cumple una serie de requisitos, y hasta cierto límite de base imponible.

Otros gastos asociados a la compra de una vivienda

En la compraventa de una vivienda hay que tener en cuenta otra serie de gastos que hay que sumar al pago de impuestos. En primer lugar, se encuentran los gastos de la notaría al realizar la escritura pública de la compraventa. La portavoz del Consejo General del Notariado (CGN), María Teresa Barea, destaca que estos «están fijados por ley».  Y destaca que estos «están fijados por ley» y que no se han modificado desde 1989.

Para realizar el cálculo de este gasto intervienen varios factores. Los dos más importantes son el precio de la vivienda objeto de la operación y la complejidad de la escritura. También se tiene en cuenta el número de copias simples que se soliciten.

El siguiente gasto a tener en cuenta en la compraventa de una vivienda es su inscripción en el Registro de la Propiedad. «Este acto es voluntario, pero es muy aconsejable», recalca Barea. Los aranceles registrales, al igual que los notariales, están establecidos por ley.

El reparto de estos gastos entre el vendedor y el comprador dependen de si hay un pacto entre ambos o no. En caso de que no se haya acordado quién paga cada cosa o qué porcentaje del total corresponde a cada uno, el Código Civil establece que el vendedor se hace cargo de la escritura matriz y el comprador, del resto.

Barea explica que esto es así con carácter general, pero que “hay ciertos territorios, como los forales o con leyes y costumbres propias, en los que lo establecido en el Código Civil puede cambiar. Lo mismo ocurre con ciertas ciudades y pueblos», puntualiza.

Por último, en el caso de contratar una hipoteca para la compraventa de una vivienda, el comprador debe tener en cuenta otro gasto: la tasación del inmueble.

 

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